2008年，港务区成立，目标是建设中国第一个不沿江、不沿海、不沿边的国际陆港；2013年，首列“长安号”国际货运班列开行，一列列“钢铁驼队”及沿线枢纽共同扛起了链接欧亚大陆的重任，这让陕西成为对外开放的前沿和中国走向世界的重要门户。

　　港务区为人所熟知是从第十四届全运会开始，从2016年全运会选址港务区到2021年9月十四运会举办，五年的时间里港务区快速崛起，奥体中心、长安云、长安乐、长安翼等一座座宏伟的场馆拔地而起，港务区界面焕然一新。

　　但在商业消费上，港务区还是一片空白。商业做的是人的生意，它需要一定基数的消费人口，也需要支柱产业，能够吸纳一定容量的就业人口，在当地形成较为稳定消费，这是商业形成的基础和前提。

　　当下，“90后”、“Z世代”消费能力强、平均消费倾向高，已逐渐成长为消费主力军，将引领未来消费升级的方向。据统计，2023年35岁以下年轻人消费支出增速有望达到10%，对GDP的拉动作用约为1.4个百分点，比2022年提升约1个百分点。

　　一个能留住年轻人的城市，才是一个有未来的城市。结合这一法则，港务区深度挖掘了年轻客群的消费需求，将之与区域规划相结合，谋划了一盘大棋，打造了一系列深受年轻人喜欢的消费场景，持续引流。

　　以全运会为契机，港务区积极布局文体产业，随着“后全运会”时代的到来，港务区的文体产业开始开花结果，运营内容不断丰富。

　　首先，奥体中心继续发挥自己的使命，陆续承办了一系列赛事。4月14日，2023年世界泳联跳水世界杯在奥体中心举办，全红婵再次上演了神奇的“水花消失术”。5月份，2023年全国羽毛球团体锦标赛在西安奥体中心体育馆拉开帷幕，来自北京、天津、福建、江苏等地的25支队伍700余人报名参加。类似的比赛不胜枚举。

　　其次，演艺经济也成为奥体中心的一个重要运营内容。7月24日，TFBOYS十年之约西安奥体中心演唱会门票开售“秒罄”。在此之前，张杰、李荣浩、许巍、薛之谦、任贤齐等明星纷纷在此召开了演唱会。下半年，这里还将上演多场重磅文艺节目。

　　一场场体育赛事、一场场演唱会的举办为奥体、为港务区带来了巨量的人流。携程数据显示，截至7月24日，TFBOYS演唱会带动8月5日、6日西安酒店整体搜索量增长超800%，订单环比翻倍，当地景区门票预订量增长超38倍。而在张杰演唱会当天，西安地铁日客流量刷新了记录，达到463万，净增15万。

　　港务区还在持续发力文体产业，作为区域内的重要配套，冰雪世界热雪奇迹将于8月开业，它的建成也将填补西北地区高品质室内专业冰雪运动场所空白。

　　如果说文体产业吸引的是“流动流量”，那么港务区也没有错失“固定流量”。今年以来，立足西安港和中欧班列长安号跨境电商班列，港务区瞄准新发力点，抢占“跨境电商+直播”模式新风口，积极开拓海外直播电商新赛道，构建集国内直播、跨境直播、短视频制作、主播培训为一体的直播电商生态圈。目前，位于国际港务的微聚繁星全球跨境直播基地，是国际港务区打造的全省首个抖音海外版直播基地；同时，港务区还拥有字节跳动在陕唯一合作商旷世传声直播团队。

　　去年10月，最高人民法院第二国际商事法庭迁入西安国际港务区。越来越国际化的营商环境吸引了越来越多的市场主体。截至目前，围绕临港产业、跨境电商、国际贸易、物流金融、文体健康等五大产业，港务区聚集了300余家外贸类企业、300余家物流企业以及超过1200家电商企业。

　　在“产城融合”的方针下，港务区的房价一直是全市“洼地”，低于西安市整体均价，这也吸引了大量人口来此置业，据统计，从2018年至今，港务区累积供应55954套住宅。随着这些住宅的交付，未来港务区常住人口将超过30万，这座快速成长的新城也将迎来灯火通明，成为区域商业中的稳定消费客群。

　　无论是演艺经济、跨境电商还是低房价，港务区所吸引的都是年轻群体，他们是现代消费主体中的“高质流量”，拥有高消费意愿、高消费能力，未来将成为港务区商圈建设的最可靠支撑和动能。

　　这些潜在的巨量消费客群为商业爆发埋下了伏笔，嗅觉灵敏的投资者也早已看到了商机，这便造就了中粮·大悦广场的翘楚地位。

　　当前，港务区商业综合体还处于起步阶段，尚未有大型商业入市，大悦广场的入市恰巧填补了区域中高端商业的空白，满足了区域客群的投资需求。正因此，4月22日，大悦广场首开便购者如潮，据悉其Loft公寓在两个月内全部售罄，创下区域内商业销售板块的佳绩。街区商业和独栋办公产品也已推向市场，是下半年的主力产品。

　　供需之外，还有大悦城控股强大的品牌号召力。作为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，大悦城控股业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等领域，构建起了业态类型丰富、城市布局完善、资产结构均衡、集人民美好生活场景于一体的“大悦”生态圈。

　　在商业地产领域，大悦城控股是当之无愧的“领头羊”，其打造的朝阳大悦城、上海大悦城，南京大悦城、曲江大悦城知名综合体项目，始终保持着与年轻消费群体的黏性，经久不衰；在产业与办公板块，大悦城控股通过打通渠道、整合资源、制定服务，重点形成四大产品系：中心（大厦）系、广场系、智慧系及产业园系。

　　多年深耕背后，大悦城控股形成了自己的一套方法论，也沉淀了出色的资源整合能力。如在选址上，大悦城始终践行着以核心城市&核心地段&核心规划为标准的“择址中心论”。同在商业地产领域，公司与众多品牌实现了“总对总”的合作，在大健康产业、新能源产业、新一代信息技术产业等领域都能看到大悦城的身影。

　　大悦广场正是这套“方法论”下的产品。在地段上，大悦广场位于奥体板块核芯位置，对望奥体中心的优势让其成为奥体中心出来的“第一站”，具有承接海量人流的天然优势。

　　在设计上，大悦广场结合区域客群年轻化与一带一路起点的定位，以丝路文化为场地文化属性的链接，将绿洲这一重要的生命主题融入到项目的设计中。其中，散落于内街多处主题雕塑与街区形成了一个别致的户外美术馆。

　　场地设计上，大悦广场将场地划分为生活广场、休闲内街、活力商街、商务办公区、品牌商街、绿色景观带六大板块，通过色彩、材质等手段进行视觉引导，并通过层级种植池、增加互动性设施等方法将商业街与市政界面紧密链接。

　　捕捉到年轻人的多元消费需求，大悦广场业态规划上升级创新，结合新消费需求和场景化的消费体验，构建了全新业态的商业综合体。项目占地约86.7亩，分两期开发，总建筑面积约21万㎡。一期建筑面积约11万㎡，容积率为2.6，由四大综合业态组成——“约1.3万方的潮荟街区、约2.3万方的独创空间、约2.9万方的企业总部、约1.4万方跃境SOHO”。

　　对这些空间，大悦广场都进行了业态规划。如独栋商业空间户型从420㎡~500m²不等。以“高端复合业态”引入前沿企业，可经营以儿童、成人教育或MBA培训为主的“教育基地”，亦可经营以 “健康休闲”为主的瑜伽、养生会所以及体检中心等，精品超市、高端餐饮、服装私定等“品牌旗舰店”也是一个不错的选择。需要注意的是，独栋商业仅6栋，颇为“稀缺”。

　　潮荟街区作为开放式商业，全临街独栋布局，以“时尚商业”为核心，打造24小时全业态、多元化的理想消费领地。街区主力商铺面积约20㎡~150㎡，跨度较大的户型面积为多种业态提供了载体，例如建面约20㎡~80㎡商铺可经营美式餐吧、奶茶火锅、书店、主题酒吧、鲜花、便利零售等；建面约80㎡~150㎡商铺可选择西餐牛排、小型影视厅、私房菜等业态。

　　可以看到，在地理优势、多元业态、设计巧思、三重逻辑下，大悦广场既满足了消费群体的需求，也避免了功能定位混乱、业态同质化、建筑规划不合理等多重问题。未来，这里将成为港务区一座繁华的商业地标。

　　当下，港务区商业还处于起步阶段，在区域商业爆发之前，着手布局价值高地的优质资产，既能获得较低的上车门槛，又能享受未来板块轮动、购买力进一步转移所带来的增值红利，有需求的投资者可重点关注。

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